lunes, 9 de abril de 2012

Por un mercado de la vivienda que funcione: Una propuesta de reforma estructural

La vanguardia - 18 octubre 2009
Medida 1: Potenciar el mercado de alquiler mediante la liberalización de los contratos, el aumento de la seguridad jurídica de los propietarios y la reducción de las trabas a los inquilinos

El mercado de alquiler en España está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que limita la libertad contractual de las partes de dos maneras distintas. Por un lado, impone una duración mínima de los contratos de alquiler de cinco años. Por otro, restringe los aumentos en la renta pagada a la variación del índice de precios de consumo (IPC), que no necesariamente refleja la evolución del mercado de alquiler. Además, este mercado sufre una grave falta de seguridad jurídica, en gran parte derivada de la lentitud judicial a la que se enfrentan los propietarios ante posibles impagos de la renta. Lamentablemente, la reforma de los procedimientos civiles en el año 2000 no supuso avances destacables en esta área.

Numerosos estudios apuntan a que tanto las restricciones a los contratos de alquiler como la falta de seguridad jurídica afectan negativamente al mercado, reduciendo el número y la calidad de las viviendas alquiladas.

Las restricciones a los contratos y el subdesarrollo del mercado de alquiler reducen la movilidad de los trabajadores, disminuyendo la eficiencia de la economía y elevando la tasa de paro. La debilidad del mercado de alquiler impide, además, que éste constituya una alternativa eficaz al mercado de propiedad y que pueda mitigar los incrementos de los precios.

Por tanto, para estimular el mercado de alquiler en España conviene reformar las limitaciones introducidas por la LAU, acercándolas a las vigentes en otros países europeos con mayores tasas de alquiler. Así pues, proponemos reducir la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler, que se encuentra entre las más altas de Europa, y fijarla en un año, para aproximarnos a la situación de otros países europeos. Consideramos que plazos muy inferiores al actualmente vigente en España seguirían dando la estabilidad necesaria al inquilino, sin generar a la vez una carga excesiva sobre el arrendador.

Además, es necesario aumentar la seguridad jurídica y la rapidez del procedimiento de resolución del contrato y del desahucio en caso de impago del alquiler. Para ello se debería mejorar tanto la regulación procesal (Ley de Enjuiciamiento Civil) como los medios a disposición de la justicia para poder acelerar este tipo de procedimientos. Proponemos también una reforma legal que permita a los notarios acreditar el incumplimiento en el pago del alquiler y declarar el desahucio del inmueble en el caso de que las partes lo hayan acordado así en el contrato de alquiler, en un proceso similar al utilizado en las ejecuciones hipotecarias o de prendas. En caso de resistencia del inquilino a abandonar la vivienda la intervención del juez sería inevitable, aunque los plazos se acortarían significativamente: el juez simplemente visaría el acta y daría la orden de ejecutar.

El incremento de la seguridad jurídica evitaría que los propietarios adoptasen medidas de autoprotección como la exigencia de fianzas elevadas. En particular, pensamos que la ley no debe imponer la obligatoriedad de la fianza.

http://crisis09.es/vivienda/index.html

En España las leyes siempre favorecen la caradura, y la leyes de alquiler de viviendas no van a ser una excepción. El propietario siente una gran desprotección ante el inquilino moroso profesional o al inquilino incívico (justicia lenta, imposibilidad de conocer antecedentes de arrendamientos anteriores), tomando como medidas de autoprotección unas fianzas elevadas, avales bancarios,... o directamente no alquilando la vivienda vacía prefiriendo perder ese ingreso.

Por la otra parte el inquilino honrado ve como es tratado como un criminal en potencia, se encuentra con pocas viviendas en alquiler o estas están en malas condiciones, con alquileres elevados, condiciones contractuales durísimas,...

Por último, estas leyes han terminado por crear un clima de desconfianza mutua entre el arrendador y el arrendatario.

La legislación actual perjudica a todas las partes y solo beneficia al caradura. La mala noticia es que ningún gobierno sea del color que sea ha querido solucionar el problema.


Voy a poner un caso concreto: Hace algo más de dos años un vecino falleció y su vivienda fue heredada por su único hermano. Su hermano decidió no alquilar la vivienda para evitar problemas con inquilinos aunque reconocía que eso le suponía perder dinero (tiene que pagar seguros, IBI, contribución de la comunidad,...), y tampoco la quiere vender porque no es el mejor momento para hacerlo. El resultado es que la vivienda lleva más dos años deshabitada. ¡Felicidades legisladores!

Como este caso hay miles y miles. ¿Cuantos conoce el lector?. Con otra legislación, miles de viviendas saldrían de alquiler



El inquilino tiene la obligación de pagar el alquiler y mantener la casa en el mismo estado en que la encontró al entrar. El propietario tiene la obligación de reparar las averías con celeridad, respetar la intimidad del inquilino (no entrar en la vivienda porque sí con una copia de las llaves),...

Si el inquilino no cumple tendría que estar en la calle en menos de dos meses, junto con una indemnización al propietario de la vivienda. Si el propietario no cumple en menos de dos meses tendría que ser sancionado con no cobrar un número de mensualidades al inquilino.

Debería de existir una corte de arbitraje de alquileres, y todos estos incidentes quedar registrados en un registro público.

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